계약갱신청구권 행사는 계약 만료 1개월전 까지…12월 10일부턴 2개월 전
정부가 임대인과 임차인 간 균형잡힌 권리관계를 만들고 전월세 시장의 안정을 도모하기 위해 추진 중인 임대차 3법(주택임대차보호법 개정안)이 30일 국회 본회의를 통과했다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제의 도입을 골자로 한 개정안은 국무회의 의결 등의 단계를 거쳐 이르면 31일부터 시행된다. 나머지 법안인 전월세신고제도 조만간 국회 본회의를 통과할 것으로 예상된다. 이에 국토교통부는 개정 주택임대차보호법과 관련, 국민들이 궁금해 할 사항을 질의응답 형식으로 정리했다.
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1. 갱신 요구권의 행사
1) 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구(2020.12.10. 부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구, 2020.6.9. 개정사항)
☞ 계약 만료가 2020.12.10. 이후인 임대인과 임차인의 경우 갱신요구권 행사기간을 꼼꼼히 챙겨야 함
※ (CASE) 계약만료가 2020.11.15. 경우 → 2020.10.15.까지 계약갱신요구 가능
계약만료가 2020.12.20. 경우 → 2020.10.20.까지 계약갱신요구 가능
2) 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?
☞ 갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 2년 보장
3) 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
☞ 그렇지 않음. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시(내용증명 등)를 하는 경우로 한정됨
※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 2017.9월~2019.9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019.9월~2021.9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대하여 계약갱신요구권 행사 가능
4) 법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?
☞ 가능함. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여함. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 함(계약만료가 2020.12.10. 이후인 경우에는 2개월 이상)
5) 법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우,(2020.12.10. 부터는 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구, 2020.6.9. 개정사항)
① 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
☞ 불가능함. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있음
☞ 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야함(계약금 수령 입증, 계약서 등)
☞ 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없음
② 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 가능함
③ 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?
☞ 가능함
☞ 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권 행사 가능
※ (CASE) 임차인 甲과 임대인 乙이 2019.9월~2021.9월까지 최초 전세계약을 맺었고(1차), 상호간 합의로 2021.9월~2023.9월까지 갱신(2차)을 실시하면서 임대료를 8% 증액한 경우,
→ 임차인 甲은 2021.7월(계약종료 2개월전)에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 미만으로 임대료 조정 가능
→ 또는, 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2023.7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신 요구권 행사 가능
6) 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
☞ 그렇지 않음. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생
※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함
2. 갱신의 거절
1) 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지?
2) 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?
☞ 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주
3) 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?
☞ 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있음
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액 합의금(계약체결시 약정)
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) ‘임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 – 갱신 거절 당시 월단위 임대료’의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
3. 임대료 상한
1) 임대료 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?
☞ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용
2) 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?
☞ 정부와 지자체간 협의를 통해 지자체 별 임대료 상한 발표 일정을 논의할 계획 / 지자체는 5% 이하로만 설정 가능함
3) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?
☞ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 곤란
☞ 다만, 임차인이 수용한다면 전세→ 월세 전환이 가능하나, ‘주택임대차보호법’ 제7조의2에 따른 법정 전환율*을 적용함
* (법정전환율) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 적용
※ (CASE) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환 예시
(전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원 or 보증금 2억원 월세 100만원
4. 집주인 변경
1) 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?
☞ 사실이 아님. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능함
2) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지?
☞ 가능함.
3) 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?
☞ 가능함. 다만, 계약만료 6개월 前부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 하여야 함
<취재본부>