-空家對策特別措置法의 完全 施行을 圈前에 두고-
2015년 5월 14일(목) 11:00-12:30분까지 FPCJ 회견실에서 矢野 사회로 富土通總硏 경제연구소 상석 주임 연구원 米山秀隆씨의 일본에서 빈집 문제의 해결을 위한 브리핑이 있었다.
사회는 인구감소와 핵가족화의 진행등을 배경으로 2013년 일본의 공가(빈집)수는 820만호이며 空家율은 13.5%로 과거 최고를 기록했다.
방범과 방재의 관점에서 주위에 악영향을 끼치는 “문제빈집”도 증가하고 있으며, 전국적인 과제로 되고 있다.
그런 속에 5월 26일 “빈집대책특별조치법” 이 전면 시행되어 국가와 자치체에 의한 본격적인 대책이 시동된다.
또 빈집의 流動化촉진이 기대되어 이것을 비즈니스 찬스로 파악하는 움직임도 보인다며 FPCJ에서는 주택, 토지 정책의 전문인 ㈜富土通總硏 경제연구원을 초청하여 동문제의 배경과 과제 앞으로 대책을 듣기로 하자며 米山씨를 소개했다.
米山씨는 오늘의 내용에 대해 空家의 현상, 공가 발생에 따른 문제 빈집대책 특별 조치법, 앞으로의 과제에 대해서 설명하겠다며, 1958년-68년만해도 총주택수와 총세대수가 거의 비슷하고 2%정도 주택 부족이어서 큰 문제가 없었다.
그러나 2013년 전국적으로 820만호가 빈집으로 과거 최고다.
빈집이 있어도 신설주택의 착공이 계속되는 일본 주택사정은 이상하다.
1990년에서 95년은 주택사정에 제동이 걸렸고, 2010년경부터 수요주택이 감소되고 앞으로도 계속될 것, 이는 인구감소와 고령화 영향이다.
전국 820만호의 빈집이 있으나 80만-90만호의 신축이 건설되고 있다.
빈집증가 요인은 인구감소, 고령화, 핵가족화이며, 중고 주택으로서 가치를 갖지 못한(주택의 질, 입지, 중고시장의 규모가 적어서) 때문이고 주택이 들어선 것이 부지에 대한 고정 자산세가 싸다(200㎡이하의 경우 1/6이 경감된다. 이는 고정 자산세의 주택용지 특례다)는 요인을 들었다.
중고 주택 시장의 국제 비교에서 일본은 2009년 17.6%에서 , 2013년 14.7%이며, 신축은 6할 정도이다.
중고주택 유통 쉐어 국제비교에서 2013년 일본은 신축 98만호이며, 중고주택 16만9천호이고, 중고거래는 14.7%이며, 미국은(2010년)신축 58만7천호, 중고주택 490만8천호이고 중고거래는 89.3%로 매우 높다.
영국은(2012년) 신축 12만7천호, 중고주택 98만2천호이고, 중고거래는 88.0%로 매우 높다.
프랑스는(2013년) 신축 33만2천호, 중고주택 71만9천호이고 중고거래는 68.4%로 높다.
미국과 유럽은 중고주택이 훨씬 많고 거래도 활발하다. 일본은 정반대 현상이라는 것이 확인된다. 구미는 건축물이 견고하고 오랜 건물에 자랑을 하고 있다는 점이다.
일본은 중고 경우 30년 전후로 부셔서 신축하지만 구미는 거의 적다.
주택수명으로 일본은(1993-1998) 32.3년, 일본(98-03)은 30년, 일본(03-08)은 27년, 일본(08-13)은 32년 1개월이고 반면 미국은 66년6개월이고, 영국은 80년6개월이다.
빈집내역으로 1978년은 매각용 임대용 157만호, 2차적 주택(개축)은 14만호, 그 외의 주택 98만호였으나, 2013년 임대용(429만호), 매각용(31만호) 합해서 460만호이고 2차적 주택 41만호이며 그 외 주택이 318만호이며 일본 전체적인 빈집은 820만호이다.
그 외의 빈집은 전국에 빈집 전체 속에서 39%인 318만호이다.(3대 도시권에서 31%, 3대도시권이외에서 46%이다)
5년 전에 비해 1.2배(빈집 전체에서는 1.1배다)이다.
이는 전 주택에서 목조건물의 부식 파손 등이 이에 해당된다. 고령자 노인들이 병원에서 사망하거나 아들은 도시로 이전 하는 등이 그 외의 빈집사정이다.
都 , 道, 府, 縣별 빈집률은(2013년) 山梨, 長 野縣이 가장 높은 22%, 20%였고 福島, 神奈川, 東京, 埼玉, 山形, 宮城들로 11.1%정도로 나타났다.
宮城은 제일 낮은 9%이다.
그 외의 빈집률(2013년)은 鹿児島(가고시마) 11%로 가장 높고 神奈川 2.1%, 東京 2%로 가장 낮다.
이는 인구 감소치 않는 곳에도 빈집이 늘고 있다는 점이다.
福島는 대진재 영향일 것이고 빈집의 경우는 거의 없고 임대용일 것이다.
고령화 비율과 그 외의 빈집률에서 오끼나와는 18%의 고령화률에 4%의 빈집 비율이다.
高知는 30%고령화에 11%빈집률로 가장 높다.
東京都의 빈집은 2013년 총 주택수 700만호이고 총세대수 600만세대이며 빈집률은 11.1%로 나타나다.
東京都는 11.1%, 都區部 11.2%, 市町村部 10.9%였다.
東京 올림픽까지는 좀 개선 될 것으로 보인다.
東京都는 빈집 80만호로 임대용이 59만8천호이고 그 외 주택이 15만2천호, 이차적 주택과 매각용들이 있고 임대용은 73.2%, 그 외 주택이 18.7%, 2차적 주택 매각용들이며 이는 2013년 조사기록이다.
분양 맨션의 노후화는 2014년 현재 건축 30년초과 40년미만은 137만호, 건축 40년초과-50년미만 96만호, 건축50년초과 44만호로 나타났고, 2034년엔 건축 30년초과-40년미만 189만호, 건축40년초과 50년미만 137만호, 건축 50년초과 140만호가 될 것으로 예상된다.
20년 후의 빈집률은 東京都와 全國도 모두 급증할 것으로 예상된다.
빈집 발생에 따른 문제로 빈집의 실태는 대도시(東京, 大阪) 및 주변 2010년 조사 현상 유지이고 빈집으로 된 이유(가진 집)는 다른 주거에 전거한 경우 28.6%, 상속에 의해 취득하고 입거치 않는 경우20.4%, 전근 등 장기 부재 8.2%로 개선이 필요하다.
빈집의 계속기간(소유한 집) 5년 이상이 44.9%, 빈집이 부휴, 파손 상황(소유한 집)은 부휴, 파손이 된것 46.9%, 빈집의 모집상황(소유한 집)으로 비모집이 93.9%이다.
비모집 주소의 이용 상황(소유한 집)으로 특히 이용 안한다 52.2%, 물건을 두거나 트렁크룸으로써 이용 26.1%였고, 앞으로 5년간 활용 의향(소유한집)은 현재와 같은 이용방법을 지속 한다 54.3%, 부모 자식등의 친척의 이용에 제공하고 싶다 15.2%, 임대의 입거차를 모집하고 싶다 2.2%, 구입자를 모집하고 싶다 8.7%다.
지방에서는 사용치 않고 방치한 것이 많다. 위험한 것은 말고 개선하거나 사용할 수 있는 것은 사용이 필요하다.
空家대책 특별 조치법, 과제로 “위험한 빈집의 철거”소유자에 의한 자주적 개선 곤란, 상속포기등으로 생각되는 대책은 빈집관리 조례(지도, 권고, 명령, 대집행)철거비 보조, 기부를 조건으로 한 공비철거, 고정자산세 체납을 이유로 공매, 상속재산관리인의 선정 등 대책이다.
고정 자산세등의 주택용지특례를 받기위해, 위험가옥에서도 적극적으로 남겨둔다. 이에 대한 대책은 위험가옥에 대한 특례적용해제, 해제하는 경우 유예기간의 설정이 요구된다.
소유자가 특정되지 않는 경우는 고정자산세의 과세 정보의 활용이다.
재건축 불가능(정도조건 등)은 인근 땅과의 집약이 요구된다.
스톡으로서 빈집활용으로는 매칭이 곤란한 경우는 빈집 뱅크, 마이홈 빌려주는 제도(이주, 주거의 전거 지원기구), 공적활용(컴뮤니티시설, 공영주택등) 대책이다.
활용할 경우 돈이 든 경우는 개수비 보조, 가임(家賃)보조대책 소유자가 빈집의 유동화에 적극적일 경우 성약시 소유자에게 보조금 빈집의 정리지원등의 대책이 예상 된다.
빈집관리 조례제정 상황으로 그대로 두면 위험하다고 판단되어 조례를 만든 현으로 78%-91%까지 山形, 佑賀, 秋田현으로 조례를 제정했고 山梨현은 조레제정 안했고 빈집에 가장 많은 현이 秋田현이다.
이번 법률 제정에 의해 대응되리라 본다.
空家대책 특별조치법 ①2014년 11월 27일 공포 일부시행(2월26일)하고 전면시행은 5월 16일부터다.
국가는 기본적 지침을 책정 市町村은 빈집 등 대책계획을 책정, 도도부현은 市町村에 대한 기술적 조언등을 행한다.
빈집등 건축물 또는 이에 부속 공작물로 거주 및 그 외 사용 되고 있지 않는 상태에 있는 물건 및 그 부지 등이다.
특정 빈집 등 도괴 등 현저하게 보안상 위험성이 있는 상태, 현저하게 위생상 유해가 될 위험성이 있는 상태, 적절한 관리가 행해지지 않고 있는 것으로 현저하게 경관이 손상되고 있는 상태 그 외 주변 생활환경 보전을 도모키 위해 방치하는 것이 부절절한 상태 등이다.
空家 대책 특별조치법 ② 空家등 대책계획서 책정, 협의회의 설치 공가 등의 소재 소유자 조사, 소유자 파악을 위한 고정자산세 정보의 내부이용, 데이터베이스 정비, 적절한 관리의 촉진, 유효 활용등이다.
특정 빈집등은 조치 실시를 위한 立入조사(거부시는 과태료), 지휘권고, 명령을 따르지 않으면 과료, 대집행조치 소유자가 불명시에도 행 집행이 가능하도록 했다.
필요한 재정상 세제상의 조치등이다.
空家대책특별 조치법 ③ 재정상 조치는 교부금, 특별교부세조치, 빈집 재생등 추진사업 확충이며, 세제상 조치는 2015년도 세제개정에서 특정 빈집 등 속에 권고의 대상이 된 것에 대하여 주택용에서 특례를 해제한다.
빈집 등 대책 계획은 대상 지구는 빈집등의 종류 기본적 방침들이고 계획기간, 조사, 적절한 관리 촉진, 빈집등에 있어서 유적지의 활용촉진, 특정 빈집등에 대한 조치, 상담대응, 실시체제, 그 외 필요한 사항들이 요구된다.
협의회는 市町村長, 지역주민, 市町村의회의원, 법무, 부동산, 건축, 복지, 문화등에 관한 학식경험자, 그 외 市町村長이 필요하다고 인정한자들이다.
앞으로의 과제는 빈집관련 비즈니스로 빈집관리 대행은 정기 순회시, 통기, 통수, 옥내 청소 등을 실시하고, 부동산 사업자, 경비회사 불용품회수, 유품정리업자, NPO등의 參入이 요구된다.
빈집의 발굴, 중개, 매입, 재판(再販)은 대도시에서는 중고 맨션의 매입, 再販비지니스가 성장하고 집건축에 대해서는 지방을 중심으로 취급하는 업자가 등장한다.
장기적인 과제로는 고도 성장기에 확대했던 시가지의 감축 중고주택을 평가하는 구조의 확립, 중고주택의 취득지원(개수비 보조, 주택론 감세의 혜택)등이 장기적과제다라며 브리핑을 끝내고 질의 응답에서
본 특파원은 자본주의 사회에서 개인재산을 보호해야할 의무가 있는 정부가 법률을 제정하여 강제집행하기 전에 철거할 수 있는 소유주들에게 지원책이 요구되는데 지원책은 있는가?
답으로 여기서 대상이 되는 것은 주택이며 수명을 다하고 위험하여 방치할 수 없고 소유주가 방치하거나 소유주가 나타나지 않았을 때이며 이는 여러 상황에서 지원책이 있다.
그리고 지금까지는 나대지보다 건축물이 있음으로 자산세가 감소되었는데 특별법이 제정되어 위험하다고 판단되어 위험물로 판정되면 철거치 않아도 철거 한 것처럼 나대지 취급을 하기 때문에 소유주는 철거해야하고 경비 부담이 어려우면 여러 각도에서 지원책이 있다.
사용이 가능한 것은 빌리거나 대행하거나 다각적으로 모색해서 활용도 가능하다는 답이었다.
앞으로 부동산업에 중고매매에 활기가 있겠는가?로 질문했더니
부동산 시장은 충분히 활기를 찾고 있다. 다만 일본에서는 중고건물 매매는 그리 활발하지 않다는 점을 말했고 구미에서는 신축보다는 중고거래가 활발함도 앞서 말한 것으로 대답을 대신했다.
한국도 사정이 비슷하기 때문에 자본주의에서 개인 재산 보호가 우선이지만 공공의 이익에 배치되지 않아야 함으로 중고물건에 대한 재활용과 개축, 위험물의 철거가 지역사회발전과 사유재산 침해를 보호하면서 부득이한 경우는 공동체이익을 위한 특례적 법률제정과 집행도 필요하다는 생각이다.
모든 면에서 한국시장도 일본시장의 흐름의 경험을 참고할 필요가 있다.
2015년 5월 14일
本社 顧問 兼 特派員 趙相祿 sangrokjui@hotmail.com